La tendenza del mercato immobiliare spezzino

La tendenza del mercato immobiliare spezzino

Gentili lettori, presentiamo da oggi questo “editoriale di aggiornamento” che chi ci segue “dalla carta” conosce già, che darà voce, periodicamente, a tutti i professionisti del territorio di La Spezia e del Levante Ligure coperto dalla diffusione del nostro magazine.
Doverosi sono i ringraziamenti anticipati a tutti i nostri inserzionisti immobiliari che parteciperanno alla redazione ed alla continuità di questo progetto editoriale in tutti i diversi siti della nostra Liguria di Levante.

La tendenza del Mercato Immobiliare Spezzino

Ci è parso naturale ripartire dalla città che ci ha visto nascere come media cartaceo e dove abbiamo operato nei servizi alle immobiliari fin dal 1982, con un’intervista a Gianni Balducci, titolare dell’omonima agenzia immobiliare Balducci con sede in La Spezia in Via Vittorio Veneto nr. 153, presente sul territorio dal 1996 come agente immobiliare, già iscritto all’abrogato Ruolo Agenti di Affari in Mediazione nr. 531 e attuale presidente della locale associazione immobiliare FIMAA, a cui abbiamo chiesto di parlarci dell’andamento del mercato immobiliare spezzino e delle sue tendenze future come leggerete a seguire.

Ciao Gianni, ancora grazie per avere accettato questo invito per la creazione di un contatto sempre più diretto con i nostri lettori che faciliti i potenziali acquirenti nella scelta dei servizi e delle varie tipologie immobiliari. Innanzitutto descrivici il tuo territorio di lavoro e la gamma di servizi che offri al pubblico:
“Immobiliare Balducci “ nasce recentemente, in seguito alla archiviazione di una mia precedente esperienza con altra ragione sociale. Sono sul campo da oltre 25 anni, e credo di aver maturato una discreta esperienza avendo, lungo il percorso, attraversato diverse fasi del Mercato immobiliare. Alcune entusiasmanti ed altre profondamente depresse. Oggi, con l’esperienza acquisita, ho completamento variato il mio orizzonte. Ti spiego meglio. All’inizio tendevo ad acquisire immobili ovunque. Oggi tendenzialmente cerco di lavorare solo in una zona circostanziata. “Sembra un paradosso” mi dicono.  “Ma proprio ora che con internet puoi arrivare ovunque limiti il tuo raggio di azione?? “ Si rispondo! Perché se vuoi dare un servizio di livello al cliente che fiduciariamente si rivolge a Te  (il primo è il venditore) devi ben conoscere l’oggetto che andrai a trattare e le dinamiche del mercato in cui è posto. È impossibile avere conoscenza di tutti i territori, come è doveroso, per dare un buon sevizio. Infine, per rispondere compiutamente alla tua domanda. il mondo delle agenzie immobiliari sta mutando, anzi è  già mutato. Oggi l’agente deve dare servizi. Servizi di consulenza, a 360 gradi, del mondo che ruota intorno al suo core business. Per fare ciò si deve formare. Quando parlo di formazione, non mi riferisco alla mera partecipazione a corsi emozionali fatti da motivatori o a interessantissimi corsi di web marketing, ma di veri e propri seminari formativi per l’approfondimento delle materie tecniche, giuridiche, fiscali sempre più presenti nel nostro quotidiano.

Il bilancio del mercato immobiliare spezzino per il 2020 che si è appena chiuso è positivo?
A giorni avremo contezza dello stock immobiliare transitato nel 2020, ma credo di poter affermare senza temere di essere smentito che la riduzione rispetto al 2019 risulterà inferiore al 10%. Tutto sommato non catastrofico rispetto alle previsioni che si facevano a maggio.

Riscontri una offerta importante di beni ed una stabilità di prezzi?
La riduzione dei prezzi degli ultimi anni non è sicuramente propedeutica ad una crescita dell’offerta. I prezzi hanno smesso di scendere, ma ci vorrà tempo perché ripartano.

Trovi mutate le attitudini dei Venditori e dei Compratori? I primi hanno preso coscienza che possono vendere facilmente solo attenendosi alle valutazioni del mercato e si attengono di più ai vostri consigli?
Si, devo ammettere che i venditori, quelli veramente decisi a vendere, ascoltino gli indirizzi che forniamo e si “adeguino” all’attuale mercato. Per gli acquirenti, il ragionamento è un po’ più complesso. Se non si crea rapporto fiduciario tra il cliente e l’agente,  spesso è una rincorsa alla proposta al ribasso. Devo  anche dire che per lo più (Salvo si tratti per loro di operazioni speculative) in una seconda fase della trattativa le proposte si allineano con le valutazioni inizialmente fatte e gli affari vengono conclusi.

I secondi sono più o meno numerosi rispetto agli anni passati? Ti sembra che visitino più o meno beni rispetto agli anni precedenti? Sono più seri e motivati nei loro progetti visto che il dato nazionale indica un miglioramento delle vendite di circa il 20%?
In questo momento congiunturale chi offre e chi domanda si presentano sul mercato con una concretezza che non avevo mai riscontrato.

Per i negozi e le attività commerciali in genere riscontri un  migliore e più incisivo approccio della domanda rispetto al passato?
Il settore commerciale è da qualche tempo “non pervenuto”. Pochi approcciano l’idea di intraprendere attività commerciali o artigianali. Per lo più quelle esistenti faticano e per sopravvivere richiedono un contenimento dei prezzi delle locazioni. Devo dire, per onestà, che la maggior parte dei proprietari di locali  commerciali ( ove sono intervenuto per concordare una riduzione) si é reso assolutamente disponibile. I pochi che non lo hanno concesso non hanno compreso che il danno non lo fanno al loro inquilino, ma a loro stessi.  Quell’inquilino, se ha la forza di continuare la sua impresa, è già alla ricerca di una nuova locazione ed il locale, che per chiusura o per trasloco, resterà vuoto, ci rimarrà molto a lungo.

La durata del processo di acquisto si è allungata?
No, i tempi medi della vendita seguono ormai da 5 anni una decrescita graduale si calcolano in poco più di 100 giorni. È però opportuno chiarire che sono pur sempre dati statistici rilevati sullo stock  effettivamente venduto. In realtà, se il dato venisse rapportato con lo stock dei beni in vendita e non solo su quelli venduti, i tempi sarebbero molto più dilatati. Dico questo, perché ritengo assolutamente importante far passare il messaggio che oggi, “garantire” la vendita in un lasso temporale certo è  una follia che può esporre il venditore, che per lo più si deve re- impegnare in un acquisto, a problemi seri. Ecco questo lo potevi fare 20 anni fa.

Il “prezzo di mercato” resta il nervo della riuscita immobiliare?
Si, ti devo rispondere si. Anche se l’argomento merita un approfondimento. La discriminante è certamente sempre il prezzo. Però attenzione, talvolta il bene intrinsecamente vale una certa cifra, ma viene deprezzato dallo stato di manutenzione o da come viene presentato. Oggi più che mai, visto come sono precipitati i valori negli ultimi anni, è  essenziale fornire ai clienti tutti gli strumenti per massimizzare il realizzo. La consulenza tradizionale è superata. Oggi, oltre alla consueta conoscenza degli aspetti tecnici/normativi/fiscali, è necessario fornire ai clienti indirizzi di home staging e assumere modalità di presentazione degli immobili sempre più performanti con immagini e modalità accattivanti.

La collaborazione tra agenti immobiliari è importante?
La collaborazione strutturata, che ad oggi risulta per lo più operazione occasionale e non continuativa, potrebbe essere uno strumento che potrebbe rivoluzionare il mercato. Sarebbe giunto il momento d superare la narrazione secondo la quale girando 5 agenzie l’ acquirente rischia di vedere 5 volte la solita casa quando con una sana collaborazione fondata sul uso di un MLS performante potrebbe vedere tutte le case sul mercato, con le caratteristiche richieste, entrando nella singola agenzia di sua fiducia.

Il mandato in esclusiva è importante in questo momento attuale per un  miglior programma di commercializzazione dell’immobile?
Si assolutamente. Il mandato in esclusiva è l’unico strumento che consente all’agente di avere la certezza che l’ investimento, necessario per avere buone possibilità di un ottimo risultato, abbia un ritorno economico. Senza investimenti mirati è più difficile raggiungere il massimo risultato. Senza mandato in esclusiva è improbabile che l’agente faccia gli investimenti necessari. È poi fammi dire una cosa. Chi vende un immobile dovrebbe imparare a diffidare di chi gli promette di farglielo gratis.  Il rischio più prevedibile è che il lavoro di intermediazione venga svolto nell’interesse prevalente della controparte che lo pagherà, rendendo “superflua” la ricerca di un punto di mediazione diverso.

Come vedi la tendenza per i prezzi e per il mercato immobiliare spezzino in questo nuovo anno che si è appena aperto?
Difficile dirlo è ancora presto. Se dovessi fare una previsione (seppure sia un azzardo) ti direi che visto il livello raggiunto, i prezzi resteranno uguali. Appiattiti verso il basso, ma prevedo un aumento delle transazioni.

Quali se ci sono, secondo Te, le necessarie  iniziative che le autorità governative dovrebbero garantire nel breve e nel medio termine per un ritorno della nostra città e della nostra provincia all’investimento immobiliare da parte di chi, proveniente da altre regioni o da altre nazioni, la ha sempre premiata in questo senso?
Per quella fetta di mercato che era assorbita dagli stranieri, temo si dovrà aspettare ancora un po’. Non credo che il 2021 sarà l’anno della ripartenza del Mercato turistico. La crisi sanitaria è purtroppo ancora troppo attuale. Anche per le seconde case, degli italiani fuori regione,  temo si dovrà attendere un rilassamento della crisi. Credo però, che il mercato immobiliare con al centro l’immobile “ bene rifugio“  sarà al centro di una eventuale crescita dell’economia. Molto dipenderà da come verranno spesi questi benedetti soldi europei. Se verranno indirizzati su investimenti infrastrutturali che porteranno lavoro e sviluppo ci sarà una crescita della fiducia collettiva e più propensione a consolidare i propri risparmi in beni durevoli. La casa lo è.  

Ok Gianni Ti ringrazio ancora per la disponibilità, approfitto anche per formularTi i migliori auguri  di Buon Lavoro per la Tua attività.

di Gino Giorgetti