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Il mercato immobiliare soffre:
crescono solo gli affitti brevi

Il Certificato di Agibilità

di Gianni Balducci

Presidente F.I.M.A.A. La Spezia

25 Lug, 2023

Flavio Maccione

di Gianni Balducci

Presidente F.I.M.A.A. La Spezia

25 Lug, 2023

Il mercato immobiliare soffre:
crescono solo gli affitti brevi

 

“Il mercato immobiliare italiano, dopo l’euforia post pandemica, mostra inequivocabili segnali di appannamento. In un quadro macroeconomico diventato progressivamente meno favorevole, le possibilità di accesso alla proprietà si sono fatte più problematiche. Nello specifico, la perdita di potere d’acquisto, l’erosione della capacità di risparmio e il rialzo dei tassi applicati hanno di fatto messo fuori gioco una quota considerevole della domanda potenziale con conseguenze rilevanti sui mutui erogati e sul numero di compravendite residenziali.”

Questo quanto emerge dal 2° Osservatorio sul mercato immobiliare 2023 di Nomisma. 

Senza entrare nel novero dei numeri snocciolati dalla autorevole società di ricerche di mercato, il dato risulta piuttosto chiaro. Le vendite invertono la tendenza di crescita emersa dopo l’anno terribile della pandemia. Le cause sono abbastanza evidenti.

I tassi di interesse dei mutui hanno continuato a crescere e nell’arco di un solo anno hanno superato il 5% con un aggravio di più del 3% che incide sulla rata con aumenti, troppo spesso, non sopportabili dai soggetti impegnati nel pagamento. Se a questa grave situazione sommiamo una chiara riduzione del potere di acquisto delle famiglie a causa del rincaro di beni e servizi, che probabilmente va addirittura oltre il tasso di inflazione rilevato, la tempesta è perfetta!

Il Mercato immobiliare soffre: crescono solo gli affitti brevi

Il mercato immobiliare soffre: crescono solo le locazioni di tipo turistico

I dati degli ultimissimi giorni, relativi alla riduzione del livello inflattivo, sono confortanti, perlomeno nel trend. La riduzione rilevata fa ben sperare in un ripensamento, della governance della Banca Centrale Europea, relativamente alla dichiarata intenzione di ulteriori rialzi dei tassi.

Unico comparto che cresce è quello delle locazioni brevi, per lo più di tipo turistico.

A dispetto delle criticità rilevate nell’economia delle famiglie, il desiderio di “vacanza” cresce con strabilianti numeri nel comparto del turismo. E’ a tutti chiaro che il comparto extra alberghiero risulta assolutamente necessario per soddisfare la richiesta di posti letto che le strutture alberghiere non sono, ad oggi, in grado di soddisfare, ma il settore va regolamentato.

Il Ministero del Turismo sta, in questo momento, lavorando per porre fine al far west che vige nel settore.

La regolamentazione del comparto turistico, è delegata alle Regioni.

Ogni regione ha legiferato in autonomia, cercando di regolare l’accesso al comparto, ma con scarsi risultati. Molte stanno oggi cercando, sempre in autonomia, di regolamentare il settore introducendo, ove possibile, un limite di 120/150 giorni in cui consentire di locare gli appartamenti ad uso turistico (quelli gestiti al di fuori dell’esercizio di impresa) nell’arco dell’anno, ma in assenza di una norma nazionale è spesso difficile darvi attuazione. E’ importante comprendere che dietro a questo “ mondo” ci sono numeri importanti e non solo per gli esercenti, ma anche per l’erario, ed i comuni e quindi per la collettività.

Il Mercato immobiliare soffre: crescono solo gli affitti brevi - contratto di affitto

Per il mercato immobiliare è importante regolamentare il comparto extra alberghiero

L’esatta individuazione ed il controllo dei soggetti che si inseriscono nel comparto è funzionale alla riscossione oltre che delle imposte sui redditi, della “tassa di soggiorno” che produce importanti entrate per le casse delle municipali.

Di certo sappiamo che con la proposta di legge, in lavorazione presso il ministero, verrà introdotto un Codice Identificativo Nazionale che consentirà il monitoraggio ed il controllo, a livello centrale, delle strutture sul mercato immobiliare. Con molte probabilità verrà introdotta la figura del “gestore delle strutture” per identificare il responsabile dei servizi offerti. E’ auspicabile che l’occasione venga colta per introdurre una disciplina completa chiarendo, una volta per tutte, il ruolo dei soggetti coinvolti e se l’attività svolta ricada dell’ambito dell’esercizio di impresa. Non vi è nessuna tendenza a criminalizzare il fenomeno, ma la regolamentazione è funzionale all’accrescimento del servizio nell’interesse del consumatore e del territorio ospitante. La presenza di alcune strutture di scarso livello e di servizi non sempre “professionali” possono produrre un impoverimento dei territori a seguito dell’esperienza maturata da ospiti poco soddisfatti. Il movimento economico del settore è tale che l’attuale disciplina che consente ai privati, non operanti nell’esercizio di impresa, di poter “gestire” ( per esempio in Liguria) sino a 4 appartamenti ad uso turistico non appare coerente con quanto disposto dalla normativa generale che obbliga chi si adopera a fornire servizi a doversi costituire come “imprenditore” (articoli 2135 e 2195 del codice civile). Altro problema prodotto dalla crescita esponenziale delle strutture extra alberghiere, con il quale sarà necessario fare i conti, è l’ormai totale assenza, sul mercato immobiliare, di immobili in locazione per lavoratori o studenti fuori sede. Coloro che giungono nelle città per lavorare e per studiare, incrementano di fatto la popolazione residente e con la loro permanenza stanziale la ricchezza dei territori.

Il perseverare dell’assenza di soluzioni abitative costringerà questi soggetti a dover scegliere altre mete creando un impoverimento del tessuto sociale delle città ove prevalgono le sole strutture adibite a finalità turistiche.

Per questi motivi è auspicabile che il legislatore faccia suo il lavoro e che il Ministero ed intervenga con la massima urgenza.

Il Mercato immobiliare soffre: crescono solo gli affitti brevi - comparto extra alberghiero

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