di Gianni Balducci

Presidente F.I.M.A.A. La Spezia

Facciamo i due esempi più concreti:

1. L‘immobile non possiede i requisiti per ottenere l’agibilità (ad esempio, perché si tratta di un edificio abusivo). In tal caso, il contraente può chiedere la risoluzione del contratto, il risarcimento dei danni e la restituzione delle somme già corrisposte;

2. L’immobile è idoneo all’agibilità, ma il certificato non è stato mai chiesto. È il venditore che deve attivarsi per presentare la relativa istanza all’ente competente. L’inerzia del venditore può indurre il compratore a chiedere una diminuzione del prezzo di acquisto e un risarcimento commisurato al deprezzamento dell’immobile in conseguenza dell’assenza del certificato. Per meglio comprendere la situazione è meglio fare un passo indietro.

Sino a una ventina di anni fa la dottrina e la Giurisprudenza distinguevano tra certificato di abitabilità e quello di agibilità. Il primo era quello che veniva “rilasciato” per le abitazioni propriamente dette, mentre il secondo si riferiva a quegli edifici che, pur frequentati da persone, avevano altre destinazioni. Questo tipo di distinzione, di costruzione dottrinaria, non era suffragata da una legislazione adeguata.

Il problema è stato superato dal D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di edilizia, entrato in vigore il 30.6.2003) che fa riferimento esclusivamente al certificato di agibilità. Nell’uso comune i due termini sono sostanzialmente diventati sinonimi. Gli affetti dell’assenza del certificato in caso di vendita hanno visto, col passare del tempo, un grande cambiamento della Giurisprudenza. Per molti anni l’assenza del certificato di agibilità configurava un contratto nullo per violazione dell’articolo 1346 c. c. in quanto privo di “oggetto” e perchè in contrasto con la normativa urbanistica. In questo caso si richiamava l’obbligo previsto dall’art. 1477 c.c. a carico del venditore e, in specie, al III comma che specifica, seppure in modo interpretabile, i documenti che devono essere forniti al compratore. Col passare del tempo i Giudici si sono orientati diversamente. Ora la tesi dominante è quella della vendita “aliud pro alio”, ovvero che in assenza del certificato di abitabilità – agibilità, il bene non è in grado di svolgere la funzione che gli è propria. Per usare un termine più comune si potrebbe dire che il bene non è conforme.

Come è già stato detto, ma è bene a questo punto ribadirlo, nessuna norma prevede l’obbligo della presenza del certificato ai fini della sua commerciabilità, ma è altresì necessario ribadire che anche se la tesi di gran lunga dominante fra i Giudici è quella della vendita di aliud pro alio, la Cassazione stessa e molti Giudici di merito hanno correttamente e volutamente distinto le due già richiamate ipotesi: il certificato è assente per vizi sanabili o insanabili della cosa ovvero è assente perché non è stata ancora domandata o per altri motivi, ma l’immobile non è affetto da vizi. Se il vizio è insanabile il contratto dovrà essere risolto oltre al risarcimento del danno. Se il vizio è sanabile, il contratto resta valido ma il risarcimento dovrà essere valutato sulla base del spese necessarie all’adeguamento dell’immobile.

Peraltro su questo punto è intervenuta ancora più pesantemente con una recentissima sentenza la Cassazione Civile sez. VI, e precisamente quella del 28/03/2023 n.8751, che ha specificato che in presenza di immobili con una particolare conformazione la risoluzione del contratto è motivata anche in presenza della possibilità di ottenere il certificato attraverso la sanatoria di eventuali difformità, in quanto non si può obbligare il compratore di farsi carico del rischio della possibile mancata concessione.

In ogni caso quando ci si trovi di fronte ad un grave inadempimento del venditore, il compratore si potrà avvalere dell’eccezione ex art 1460 (c. d. eccezione di inadempimento): “Nei contratti con prestazioni corrispettive, ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione se l’altro non adempie…” Infine, anche nel caso il certificato sia solo mancante si potrebbe configurare l’obbligo di risarcire il danno perché la mancanza del certificato potrebbe, per esempio, aver limitato la successiva commerciabilità del bene. L’auspicio è che il legislatore intervenga in modo chiaro sull’argomento tracciando una definitiva e inequivocabile strada da percorrere. In questa fase è fondamentale mantenere, con particolare diligenza, un comportamento votato alla massima trasparenza e correttezza contrattuale anche affidandosi a tecnici specialisti in grado di fornire una relazione di regolarità urbanistica che possa dipanare ogni dubbio.