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Contratto di locazione

di Gianni Balducci

Presidente F.I.M.A.A. La Spezia

12 Gen, 2024

Flavio Maccione

di Gianni Balducci

Presidente F.I.M.A.A. La Spezia

12 Gen, 2024

Contratto di Locazione

 

Hai trovato l’inquilino e non sai che tipo di contratto stipulare?

 

In alternativa ai contratti a canone “libero” che tradizionalmente vengono etichettati come “i 4+4”, il comma 3 dell’art. 2 L. 431/1998 ha previsto la possibilità di stipulare contratti di locazione “a canone concordato”.

Detti contratti di locazione agevolati, nel rispetto delle condizioni contrattuali previste in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni maggiormente rappresentative della proprietà edilizia e dei conduttori, depositati presso ogni Comune prevedono un canone annuo stabilito in base ad accordi prestabiliti dalle organizzazioni sindacali.

Il comma 5 dell’art. 2 L. 431/1998 indica la durata minima dei rapporti contrattuali in tre anni ed alla prima scadenza la norma prevede la possibilità, in mancanza di disdetta, la proroga automatica di due anni.

La facoltà del locatore di risolvere il contratto alla prima scadenza è però possibile solo qualora intenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all’art. 3, ovvero vendere l’immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo art. 3.
Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti può attivare il procedimento per il rinnovo a nuove condizioni, o per la rinuncia al rinnovo del contratto, mediante comunicazione con lettera raccomandata inviata almeno sei mesi prima dello scadere del biennio. In mancanza di comunicazione tra le parti, il contratto si rinnova tacitamente alle medesime condizioni. Gli accordi territoriali stabiliscono fasce di oscillazione del canone di locazione. All’interno di tali fasce di oscillazione, secondo le caratteristiche dell’edificio e dell’unità o porzione di unità immobiliare, viene concordato tra le parti il canone per i singoli contratti.

Contratto di locazione, coppia


Contratto di Locazione: la definizione del canone effettivo

 

Nella definizione del canone effettivo – collocato tra il valore minimo ed il valore massimo delle fasce di oscillazione – le parti contrattuali, tengono conto anche dei seguenti elementi:

  • Tipologia dell’alloggio;
  • Stato manutentivo dell’alloggio e dell’intero stabile;
  • Pertinenze dell’alloggio (posto auto, box, cantina, ecc.);
  • Presenza di spazi comuni;
  • Dotazione di servizi (ascensore, tipologia del riscaldamento, prestazione energetica, condizionamento d’aria);
  • Eventuale presenza di mobilio.

In ogni caso, i contratti di locazione in esame devono essere stipulati utilizzando il contratto allegato al D.M. 16.1.2017 e gli adeguamenti del canone, salvo che il locatore opti per la cedolare secca, non potranno essere superiori al 75% della variazione dell’indice ISTAT.

Per i proprietari esistono tre sconti fiscali, più uno potenziale, a seconda dei comuni:

  1. L’imponibile IRPEF, la parte del canone cioè, che va dichiarata sul 730 o sull’unico, è del 66,5%, anziché l’85% ordinario, nel caso in cui non si scelga la cedolare secca;
  2. L’imposta di registrazione che proprietario e inquilino devono di norma pagare metà ciascuno, è dell’1,4% annuo sul valore del canone, anziché del 2%;
  3. Per chi sceglie l’opzione della cedolare secca anziché l’IRPEF sul 730, l’aliquota “secca” è ridotta dal 21% al 10%.
  4. L’aliquota IMU sconta su tutto il territorio nazionale una riduzione del 25%.

I comuni possono stabilire aliquote più basse per l’IMU o maggiori detrazioni.
Il governo dispone che i comuni possono portare al 4 per mille l’aliquota IMU per queste abitazioni, che diversamente sarebbero soggette alla fascia compresa tra il 7,6 e il 10,6 per mille delle seconde case.

Contratto di locazione, firma

Contratto di Locazione: il comune della Spezia

Esempio specifico è il comune della Spezia ove il comune ha da anni introdotto una aliquota del 6 per mille che al netto della riduzione prevista dal precedente punto 4. raggiunge un’imposizione del 4,5 per mille.

Per gli inquilini, sono stabilite detrazioni fiscali sulla dichiarazione dei redditi, rispettivamente di 495,80 Euro se il reddito complessivo che non supera 15.493,71 Euro e di Euro 247,90 se il reddito complessivo raggiunge i 30.987,41 Euro.

I lavoratori dipendenti che hanno trasferito o trasferiscono la residenza nel Comune di lavoro nei 3 anni precedenti a quello di richiesta hanno diritto ad una detrazione di 991,60Euro per i primi 3 anni purché l’immobile si trovi ad almeno 100 km dalla residenza. Questa detrazione spetta se il reddito complessivo del lavoratore non supera i 15.493,71 euro. Se invece il reddito è compreso tra 15.493,71 euro e 30.987,41 euro, la detrazione scende a 495,80 euro per i primi 3 anni.

Se il locatore sceglie per il regime della cedolare secca, non si procederà al pagamento né dell’imposta di registro né dell’imposta di bollo, che sono obbligatorie per le registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti stessi.

Quando si opta per la cedolare secca è bene precisare che si rinuncia per tutta la durata dell’opzione alla possibilità di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati dell’anno precedente.

Contratto di locazione, lavoratore

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