Acquistare una casa ancora da costruire

Acquistare una casa ancora da costruire come comportarsi? (parte 3)

Nell’articolo uscito sul precedente numero abbiamo parlato delle integrazioni apportate dal decreto legislativo in esame al precedenteD.L. 122/05. Andiamo ora ad esaminare la tipologia di contratto RENT TO BUY. Il rent to buy è un tipo di contratto, introdotto nel nostro ordinamento dal Decreto Sblocca Italia (D.L.133/2014 convertito in Legge164/2014), con cui il proprietario/concedente consegna fin da subito l’immobile al conduttore/futuro acquirente, il quale paga il canone; dopo un periodo di tempo, fissato nello stesso contratto, il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni già pagati. Questo tipo di contratto si articola in due fasi (di cui una solo eventuale):

1) La concessione dell’utilizzo dell’immobile. Per effetto della stipula del contratto, il proprietario dell’immobile (concedente) ha l’obbligo di consegnarlo al conduttore.Quest’ultimo ha invece l’obbligo di pagare al concedente il canone pattuito (sia perla componente destinata all’utilizzo, sia per quella da imputare al prezzo di acquisto);

2) Il trasferimento della proprietà dell’immobile dal concedente al conduttore ed è solo eventuale: la norma, infatti, non prevede un obbligo reciproco delle parti a concludere l’atto di vendita, né prevede che il trasferimento del bene si verifichi automaticamente a conclusione del periodo di utilizzo; la legge riconosce, invece, al conduttore il diritto all’acquisto. Quest’ultimo, pertanto, alla scadenza del termine convenuto è libero di decidere se procedere o meno all’acquisto (fermo restando, peraltro, l’obbligo del concedente di procedere alla cessione nel caso in cui il conduttore decida in tal senso).

Quindi tutto dipende dalla decisione che sarà assunta dal conduttore, per cui: se egli deciderà di non acquistare l’immobile, alla scadenza del termine il contratto cesserà di avere ogni effetto. Il concedente avrà diritto alla riconsegna dell’immobile e a trattenere l’intera componente dei canoni imputabile all’utilizzo; il conduttore, invece, avrà diritto alla restituzione della percentuale della componente dei canoni imputabile al prezzo di vendita così come determinata nel con-tratto medesimo. Se, invece, deciderà di esercitare il diritto all’acquisto, il concedente sarà tenuto a dare il proprio consenso alla vendita. Il conduttore, a sua volta, dovrà corrispondere il prezzo pattuito al netto dei canoni già pagati per la componente da imputare al prezzo. Qualora il concedente non dovesse adempiere all’obbligo di stipulazione dell’atto di cessione, il conduttore potrà ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso (art.2932 c.c.), così come previsto dalla legge per il preliminare. Nel contratto dovranno essere specificate le due diverse componenti che costituiscono il canone da pagare: quella destinata al pagamento dell’utilizzo (remunerazione del godimento) e quella da imputare al prezzo, nel caso in cui il conduttore decida di esercitare il suo diritto all’acquisto. L’indicazione della duplice componente del canone costituisce, quindi un elemento essenziale, richiesto per la stessa validità del rent to buy, perché strettamente collegato allo scopo di questo contratto. Nel caso in cui, per l’una o l’altra delle due componenti, fosse indicato in contratto un importo meramente simbolico l’atto sarebbe comunque nullo. Per il conduttore sarà possibile pagare i canoni convenuti (sicuramente per la parte imputabile al prezzo, ma anche per la parte imputabile al pagamento dell’utilizzo) mediante l’accollo di un eventuale mutuo stipulato dal concedente. In tal senso le parti dovranno disciplinare in contratto le modalità di addebito dei canoni del mutuo prevedendo la “compensazione” con un certo numero di canoni di valore complessivo pari a quello del capitale mutuato, oppure “spalmando” tale capitale su tutti i canoni previsti in contratto (in parte da ritenersi pagati mediante “compensazione” con l’accollo del mutuo e in parte da pagarsi in denaro). Ovviamente il concedente rimane obbligato in solido con il conduttore per il pagamento delle rate del mutuo, se il mutuante non ha aderito all’accollo (art. 1273 c.c.). Il contratto di rent to buy può essere stipulato per qualsiasi tipo di immobile: ad uso residenziale, commerciale, produttivo, direzionale, ed anche con riguardo a terreni.La trascrizione del rent to buy produce, secondo la legge, un duplice effetto, in relazione alle due “fasi” nelle quali si articola:

1) un effetto di opponibilità ai terzi, con riguardo alla concessione dell’utilizzo a tal  story fine la trascrizione è sempre necessaria anche se la durata convenuta è inferiore ai nove anni (al contrario di quanto previsto dalla legge per le locazioni, trascrivibili solo se di durata superiore).

2) un effetto prenotativo simile a quello che si produce con la trascrizione di un contratto preliminare con riguardo all’obbligo del concedente di trasferire la proprietà del bene in caso di esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore. In questo modo viene garantita piena tutela al conduttore, consentendogli di acquisire l’immobile nello “stato di diritto” in cui si trovava al momento della stipula del rent to buy, e neutralizzando al contempo eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del contratto.

Per poter contare sull’effetto prenotativo di cui sopra, l ’atto finale di vendita deve essere trascritto prima che scada il termine di durata del rent to buy e comunque entro dieci anni dalla trascrizione del rent to buy. La trascrizione del rent to buy garantisce una specifica tutela al conduttore anche per il caso di inadempimento del concedente. Nel caso in cui, a seguito di tale inadempimento, il conduttore vanti dei crediti(ad esempio per il rimborso dei canoni pagati in relazione alla componente imputabile al prezzo di cessione), la legge riconosce un privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto, e ciò a condizione che gli effetti della trascrizione non siano cessati (non sia scaduto cioè il termine di durata del contratto ovvero non siano passati più di dieci anni dalla sua trascrizione) al momento:

•della risoluzione del contratto, risultante da un atto con data certa;
•della domanda giudiziale di risoluzione del contratto o di condanna al pagamento;
•della trascrizione del pignoramento;
•dell’intervento nell’esecuzione promossa da terzi.

Tale privilegio, peraltro, non è opponibile sia ai creditori garantiti da ipoteca relativa a mutui erogati al conduttore per l’acquisto dell’immobile sia ai creditori garantiti da ipoteca iscritta a garanzia della quota di debito derivante da finanziamento fondiario, che il conduttore si sia accollata con il rent to buy o con altro atto successivo. In tutti i casi in cui dovessero cessare gli effetti di un rent to buy a suo tempo trascritto si dovrà procedere alla cancellazione della trascrizione, essendo interesse del proprietario/concedente recuperare la piena disponibilità dell’immobile. A tale cancellazione si potrà giungere con il consenso debitamente manifestato dalle parti oppure una sentenza passata in giudicato, nella quale viene ordinata la cancellazione della trascrizione.

Inventario e garanzia
Il conduttore prende in consegna l’immobile nello stato in cui si trova. Nel prenderlo in consegna deve procedere all’inventario e dare una garanzia; non può entrare in possesso dei beni prima di avere adempiuto a tali obblighi. L’obbligo di redigere l’inventario non è inderogabile. Nel caso del rent to buy sarà frequente il ricorso alla dispensa visto che il contratto già contiene la precisa descrizione del bene, e costituisce di per sé “inventario”. Diversa è invece l’ipotesi in cui l’immobile venga concesso arredato, in questo caso il concedente può avere interesse alla redazione dell’inventario, per la descrizione degli arredi e degli accessori dell’immobile. ll conduttore deve inoltre dare idonea garanzia, spetta alle parti individuare, in contratto, il tipo di garanzia da prestare, ad esempio, vista l’affinità tra la posizione del conduttore nel rent to buy e la posizione del locatario nel contratto di locazione, si può pensare ad una garanzia simile a quella prevista per la locazione, ovvero a un depo-sito costituito dal conduttore presso il concedente, non superiore a tre mensilità di canone (da calcolarsi con riguardo alla sola parte imputabile al pagamento dell’utilizzo). Gli interessi legali sul deposito dovranno essere corrisposti al conduttore alla fine del periodo di utilizzo (o eventualmente imputabili al prezzo di cessione). Anche l’obbligo di prestare garanzia ammette deroga.

L’ordinaria manutenzione
Sono a carico del conduttore le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria.

Le riparazioni straordinarie
Sono a carico del concedente le riparazioni straordinarie degli immobili, e delle relative parti condominiali, se l’immobile è sito in un condominio

Cessione del contratto
Il rent to buy può essere stipulato anche con lo schema del contratto per persona da nominare, che dà la facoltà al conduttore di sostituire a sé altra persona che assuma i diritti e gli obblighi discendenti dal contratto, inoltre il contratto di rent to buy potrà essere ceduto dal conduttore a terzi prima della sua scadenza e comunque prima che venga perfezionato il contratto finale di cessione del bene, purché la facoltà di cessione non sia stata espressamente esclusa in contratto. Una volta divenuta efficace la cessione del rent to buy (con il consenso manifestato dal concedente/proprietario), il conduttore originario (cedente) viene liberato dai suoi obblighi, anzitutto da quello di pagare i canoni nella loro duplice componente. L’efficacia liberatoria del cedente non è inderogabile: al concedente/proprietario è infatti consentito, nell’esprimere il proprio consenso alla cessione, di non liberare il cedente, con la conseguenza che potrà agire contro quest’ultimo nel caso di inadempimento da parte del cessionario.

Il conduttore/acquirente
In caso di in adempimento del conduttore agli obblighi dallo stesso assunti con la stipula di un rent to buy (tra i quali l’obbligo di pagare il canone), il concedente potrà, a sua scelta:

1. avviare una procedura di esecuzione forzata su beni del conduttore, (art. 2910 c.c.) al fine di ottenere quanto gli è dovuto;

2. chiedere l’adempimento in forma specifica (art. 2931c.c.). Nel caso in cui l’inadempimento del conduttore riguardi un “obbligo di fare”, come ad esempio quello di curare la manutenzione ordinaria dell’immobile;

3. chiedere la risoluzione del contratto (art. 1453 e segg.c.c.), sempre ché l’inadempimento non sia di scarsa importanza. La legge stabilisce che“ in caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto.” Pertanto, una volta risoltosi il contratto, il concedente avrà diritto alla restituzione dell’immobile (se il conduttore non provvede al rilascio dell’immobile, il concedente dovrà intraprendere una azione giudiziaria nei suoi confronti) e ad acquisire i canoni sino a quel momento pagati per l’intero loro importo, e quindi anche per la parte da imputare al prezzo di trasferimento, che saranno fatti propri dal concedente a titolo di indennità per risarcirlo del danno  subito. Le parti, tuttavia, possono introdurre in contratto una diversa disciplina, più favorevole al conduttore (prevedendo, ad esempio, che una certa percentuale della parte dei canoni da imputare a prezzo debba essere restituita, comunque, a quest’ultimo), ovvero più favorevole al concedente (prevedendo, ad esempio, a carico del conduttore l’obbligo di corrispondere ulteriori somme a titolo di penale ex art. 1382 c.c., in caso di suo inadempimento). Resta fermo il diritto del concedente ad ottenere il pagamento dei canoni scaduti e non pagati.

Se il conduttore decide di non comprare l’immobile
Se il conduttore decide di non procedere all’acquisto, il contratto, alla scadenza del termine convenuto, cesserà di produrre ogni effetto. Di conseguenza il concedente avrà diritto:

1. alla riconsegna dell’immobile;

2. a trattenere i canoni sino a quel momento pagati per l’intera componente riferita all’utilizzo, mentre dovrà restituire al conduttore la parte della componente da imputare a corrispettivo della vendita nella misura stabilita in contratto.

Nel rent to buy è quindi essenziale che siano disciplinate attentamente e in modo chiaro le conseguenze del mancato acquisto da parte del conduttore, e sia definita con precisione la quota dei canoni (per la componente da imputare al prezzo di vendita) che il concedente deve restituire in caso di mancato acquisto. La norma, peraltro, non pone dei limiti (massimi o minimi) alla quota da restituire: tutto è rimesso all’autonomia delle parti, libere di adottare la soluzione preferibile. Sia nel caso di inadempimento del conduttore, sia nel caso di mancato esercizio del diritto di acquisto, il concedente ha diritto alla restituzione immediata dell’immobile se però il conduttore non adempie al suo obbligo di riconsegna, al concedente non resta che rivolgersi all’autorità giudiziaria al fine di ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di consegna e rilascio dell’immobile.Dalla stipula di un rent to buy derivano obblighi a carico del concedente, il principale dei quali è certamente l’obbligo della consegna dell’immobile al conduttore.

Fallimento
Il fallimento del concedente non determina, di per sé, la cessazione del contratto che prosegue vincolando entrambe le parti. In questo caso non opera la disciplina fallimentare ordinaria. Il contratto, pertanto, prosegue, senza che il curatore possa opporsi. Il curatore fallimentare, per non essere vincolato al contratto (e quindi recuperare la disponibilità materiale dell’immobile, sciogliendosi dall’obbligo di vendita al termine del periodo di utilizzo) dovrà agire in revocatoria, sempre che ne ricorrano i presupposti.

Rent to buy ed immobili da costruire
I presupposti per l’applicazione della disciplina sugli immobili da costruire dettata dal Dlgs 122/2005, sono i seguenti:

1. che a vendere sia un costruttore che agisce nell’esercizio di impresa (quindi la disciplina non si applica se a vendere è un privato);

2. che ad acquistare sia una persona fisica;

3. che il bene che viene venduto sia un immobile da costruire per il quale sia già stato richiesto il permesso di costruire e i cui lavori non siano ancora stati completati, trovandosi ad uno stadio tale da non consentire il rilascio del certificato di agibilità. Il legislatore ha voluto, contale disposizione, derogare alla disciplina ordinaria dettata dall’art. 8 Dlgs 122/2005, a tutela del conduttore/acquirente.

La norma tuttavia non sembra avere ampi spazi operativi dato il suo circoscritto ambito di applicazione. In particolare l’art. 8 Dlgs122/2005 si applica al preliminare (perfezionato quando l’immobile era ancora incorso di costruzione) con il quale le parti si siano impegnate proprio alla stipula di un rent to buy. Si tratta, comunque, di ipotesi “marginali”: infatti, nella stragrande maggioranza dei casi i contratti riguarda immobili già ultimati e agibili.
D’altra parte il rent to buy è stato pensato proprio per incentivare la vendita del patrimonio edilizio esistente delle imprese costruttrici, rimasto invenduto a causa della sfavorevole congiuntura di mercato.

di Flavio Maccione