Acquistare una casa ancora da costruire, come comportarsi?

Acquistare una casa ancora da costruire, come comportarsi?

Per acquisti di case ancora da costruire “sulla carta” si intendono le transazioni che hanno ad oggetto immobili non ancora costruiti e che come tali esistono solo su progetto del costruttore. Se da una parte l’acquirente che sceglie di acquistare sulla carta può contare magari su un prezzo più vantaggioso, dall’altra si nascondono dietro tale forma di compravendita numerose insidie a cui il legislatore ha cercato di porre un freno con il Decreto legislativo n. 122 del 2005 prima e ora con il decreto legislativo 14 del 2019 che, di fatto, risulta essere un correttivo al Dlgs del 2005. Il Dlgs 2005 prevedeva per l’acquirente una serie di tutele che si sostanziavano nell’obbligo del costruttore di consegnare all’acquirente una fidejussione, che garantisse il rimborso, in caso di crisi dell’impresa, di tutte le somme pagate o da pagare prima del trasferimento definitivo della proprietà. Inoltre il costruttore aveva l’obbligo di consegnare all’acquirente, al momento del trasferimento della proprietà, una polizza assicurativa di durata decennale (cd. decennale postuma) che garantisse il risarcimento dei danni materiali e diretti all’immobile, derivati dalla rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi. Tuttavia il legislatore si è reso conto che la norma poteva essere facilmente disapplicata poiché le imprese potevano non rilasciare le garanzie e comunque vendere gli immobili in costruzione. Da qui si è intervenuti con il Decreto Legislativo n. 14/2019 “Codice della crisi d’impresa” che ha modificato il dlgs 122/2005 e con il quale si integra e dà piena attuazione alle garanzie già inserite nel 2005. Nella parte terza il Legislatore ha, infatti, inserito quattro disposizioni chiamate ad incidere parzialmente sulla disciplina dettata dal D.Lgs. 122/05, si tratta degli artt. 385 386, 387 e 388 con i quali viene modificata l’originaria formulazione degli artt. 3,4, 5 e 6 del predetto decreto.

Dal 16 marzo 2019 si prevede l’obbligo di stipulare il contratto preliminare (mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata) con l’intervento del notaio. Sarà il notaio a verificare ed attestare la correttezza della fidejussione (che deve essere conforme ad un modello ministeriale) e non potrà stipulare l’atto in assenza di fidejussione. In base alle nuove norme, la fidejussione garantisce il rimborso delle somme versate dal futuro acquirente anche in caso di mancato rilascio della polizza indennitaria decennale postuma in occasione dell’atto di compravendita. Il notaio assicura che fin dal momento del preliminare siano effettuate tutte le verifiche (visure ipotecarie) riguardanti l’esistenza di ipoteche o altri vincoli sull’immobile da costruire. Inoltre, il notaio è obbligato a trascrivere il contratto preliminare nei registri immobiliari, con l’effetto di proteggere l’acquirente dal rischio di ipoteche o vincoli successivi alla trascrizione stessa (purché la vendita intervenga entro tre anni). Il mancato rispetto dell’obbligo di stipulare il preliminare con atto pubblico o scrittura privata autenticata comporta la nullità assoluta del contratto per mancanza di forma. Le novità si applicano a tutti i contratti (preliminari o definitivi) relativi a fabbricati abitativi per i quali il titolo abilitativo (permesso di costruire/ SCIA/DIA) sia stato richiesto o presentato al Comune a decorrere dal 16 marzo 2019.

La fidejussione è efficace fino a quando l’assicurazione o la banca che l’ha rilasciata ricevono copia autentica dell’atto di trasferimento dell’immobile che contiene l’attestazione del rilascio della polizza assicurativa decennale postuma. Fino a quel momento, la somma garantita dalla fidejussione può essere pretesa dal futuro acquirente in caso di crisi dell’impresa costruttrice, se il futuro acquirente abbia comunicato di voler recedere dal contratto oppure se il notaio abbia attestato di non aver potuto ricevere l’atto di trasferimento per il mancato rilascio della polizza decennale postuma. Per meglio comprendere però la portata ed il contenuto delle integrazioni apportate dal decreto legislativo in esame al precedente D.L. 122/05, è opportuno esaminare il più ampio contenuto di quest’ultimo, al fine di compararlo con le nuove disposizioni.

di Flavio Maccione