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Acquistare una casa ancora da costruire come comportarsi? (parte 2)

Nell’articolo uscito sul precedente numero abbiamo parlato delle integrazioni apportate dal decreto legislativo in esame al precedente D.L. 122/05. Andiamo ora
ad esaminarne il contenuto in maniera più approfondita, al fine di compararlo con le nuove disposizioni.

1) La tipologia degli acquirenti.
Sotto tale profilo l’esistente disciplina non ha risentito delle modifiche apportate dal D. Lgs. 14/2019. L’acquirente è individuato dalla L. 210 /04 ( di cui il D.Lgs. 122/05 è l’applicazione) in colui, persona fisica, che acquista l’immobile da costruire ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto diretto all’acquisto o comunque al trasferimento non immediato, a sé o al coniuge oppure ad un proprio parente in primo grado, della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire. Restano esclusi dal novero degli acquirenti tutte le società o enti collettivi, siano essi a personalità giuridica o meno. Nella disciplina in esame però si prevede che l’acquirente possa impegnarsi all’acquisto della proprietà di un bene anche mediante la stipula di un contratto di leasing, strumento quest’ultimo per lo più destinato all’imprenditore (fatta eccezione per quanto dettato dalla L. 28.12.2015 n.208 in tema di possibilità per le persone fisiche di ricorrere, per l’acquisto di un immobile, al leasing traslativo). Il che lascia deporre per una interpretazione più allargata del concetto di acquirente, comprensiva dunque anche di colui che, operando nel quadro della propria attività imprenditoriale o professionale, si induca all’acquisto di un immobile a ciò destinato.

2) La nozione di costruttore.
La legge richiama l’imprenditore o la cooperativa edilizia che promettono in vendita o che vendono un immobile da costruire sia nel caso in cui lo stesso venga edificato direttamente dai medesimi e sia nel caso in cui la realizzazione della costruzione sia data in appalto o comunque eseguita da terzi. Il costruttore deve quindi necessariamente essere un imprenditore.

3) Il contratto preliminare di compravendita.
L’art. 6 del D.Lgs 122/05, detta in modo preciso e dettagliato il contenuto del contratto preliminare di compravendita che il costruttore deve fare sottoscrivere all’acquirente dell’immobile ancora da edificare. L’art. 388 del Codice della Crisi d’Impresa (di cui al D. Lgs. 14/2019) ha previsto che il contratto preliminare debba anche contenere l‘attestazione della conformità della fidejussione al modello standard che sarà strutturato secondo le indicazioni offerte dagli emanan di decreti ministeriali. Lo stesso art. 388 del CCI ha disposto che il preliminare debba essere stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata. Nel preliminare di vendita di un immobile su carta devono esserci:
• l’indicazione del rilascio della fidejussione e l’attestazione della sua conformità al modello ministeriale;
• la descrizione dell’immobile da costruire, con i suoi confini, e delle pertinenze;
• l’indicazione degli eventuali atti d’obbligo, nonché l’esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli;
• il termine pattuito per l’esecuzione dei lavori, il prezzo e le modalità di pagamento;
• gli estremi del permesso di costruire e l’indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici;
• il capitolato con le caratteristiche dei materiali e gli elaborati di progetto.

4) La garanzia fideiussoria.
L’art. 2 del D.Lgs. n.122/05 prevedeva l’obbligo del costruttore di procurarsi e consegnare all’acquirente, prima o all’atto della stipula del contratto preliminare, una fideiussione garanzia di tutti gli acconti versati o da versare al costruttore anteriormente all’effettivo trasferimento della proprietà l’art. 385 del D.Lgs. 14/2019, precisa che la fideiussione deve essere rilasciata da una banca o da un’impresa esercente le assicurazioni: eliminando così gli intermediari finanziari. Può essere escussa anche quando il costruttore non rilascia la polizza assicurativa postuma decennale, su dichiarazione del notaio (art. 385 del decreto) oppure quando, al decorrere della data in cui si è verificata la situazione di crisi, a condizione che l’acquirente abbia comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto oppure quando l’organo della procedura concorsuale non abbia comunicato la volontà di subentrare nel contratto preliminare. Con l’escussione della fideiussione, il promissario acquirente recede di fatto dal contratto, precludendosi quindi la possibilità di chiederne l’adempimento.
La facoltà infatti concessa al Curatore di confermare l’esecuzione del contratto viene meno nel momento in cui l’acquirente opti per la restituzione delle somme da lui versate.

5) La polizza assicurativa decennale.
Altra importante novità delle norme a tutela degli acquirenti di immobili da costruire è rappresentata dalla introduzione dell’obbligo di una polizza assicurativa
che garantisca l’acquirente dai danni causati da vizi dell’immobile. L’art. 4 del D.Lgs. n. 122/05 prevede l’obbligo del costruttore di stipulare una polizza assicurativa e di farne consegna all’acquirente all’atto del trasferimento della proprietà il D.D.Lgs 14/19, con l’art. 386, aggiunge, al comma 1 dell’art. 4 D.Lgs 122/05, che l’obbligo alla polizza è previsto a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere dall’acquirente, così duplicando la regola fissata per le ipotesi di mancanza di fidejussione. L’atto di trasferimento deve contenere la menzione degli estremi identificativi della polizza assicurativa e della sua conformità. Si tratta di una tutela fondamentale volta a scongiurare il rischio che il compratore ci rimetta, se la polizza non viene inclusa nel contratto preliminare di vendita di un immobile su carta il notaio è chiamato a rifiutare l’atto e ad invitare l’impresa costruttrice a riformularlo affinché rispetti per filo e per segno tutte le nuove norme previste dal decreto legislativo.

6) La prelazione in favore dell’acquirente.
La riforma operata dal D.Lgs. 14/2019 non ha interessato l’art. 9 del D.Lgs. 122/05 secondo cui l’acquirente che abbia ottenuto la consegna dell’immobile e che lo abbia adibito ad abitazione principale per sé, per il proprio coniuge o per un proprio parente in primo grado ha diritto di prelazione nel caso di vendita forzata dell’immobile oggetto del contratto concluso con il costruttore divenuto insolvente. Egli ha quindi il diritto di essere preferito nell’acquisto dell’immobile purché accetti le stesse condizioni alle quali il terzo aggiudicatario si è dichiarato disponibile ad acquistare. Trattasi di una prelazione legale in quanto trova la sua fonte nella norma ed è destinata ad operare solo in caso di vendita forzata del bene oggetto del contratto preliminare di compravendita.

 

di Flavio Maccione

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